Kentsel Dönüşüm

KENTSEL DÖNÜŞÜMDEN NASIL FAYDALANIRIM?

Eski, ekonomik ömrünü tamamlamış, depremlerde hasar görmüş evinizi;6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu) ile yeniden inşaa edebilirsiniz.

Kentsel dönüşümden yararlanabilmeniz için binadan (1) kişinin tapu, nüfus cüzdanı,dilekçe, tapudan alınmış Bağımsız Bölüm listesi ile bakanlıkça lisanslandırılmış olan Çoskun İnşaat’a başvuruda bulunması yeterli. Çoskun İnşaat binanızda gerekli teknik incelemeleri yapacak ve binanız için Deprem Risk Raporu hazırlayacaktır. Raporun ilçe belediyesince onayı ile tapu müdürlüğü binanın Tapu kaydına Risklidir Şerhi koyar.

Şerh yazısının bir örneği tüm kat maliklerine gitmektedir ve dileyen malik 15 gün içinde Bakanlığa; Deprem Risk Raporu için itirazda bulunabilir. Üniversite hocalarından oluşmuş İtiraz Komisyonu; hazırlanmış Raporu inceler ve son kararını verir. Eğer komisyon kararı da binanın Riskli olduğu yönünde olur ise rapor kesineşir.

BINAMIZ KENTSEL DÖNÜŞÜME GIRDI VE ARTIK NE YAPMAMIZ GEREKIYOR?

Binanız, deprem risk raporunun ilgili bakanlık tarafından onaylanmasının ardından binanızın yıkım işlemi gerçekleşecektir. Binadaki herkes tapuda yer alan hisse payları dahilinde arsa hissedarı olmaktadırlar. Bu işlemlerden sonra binanızı kimlere yaptıracağınıza karar vermek durumundasınız. Bu kararı belirlerken; arsa hisse paylarına göre en az 3’te 2 çoğunluğun onayı gerekmektedir.

Bina ortak karar protokolü olarak belirlenen bu onay işlemi tamamlandıktan sonra; ortak bir hukukçu belirleyerek bu kararın bir nüshasının hazırlanıp, ilgili bakanlığa iletilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, bakanlık sizden onayın gelmemesi durumunda 60 gün içerisinde binayı tahliye eder ve sizin onayınıza başvurmadan binanızın yıkım işlemini gerçekleştirir.

KENTSEL DÖNÜŞÜME GIRMIŞ BINAMIZ NASIL YAPILACAK?

Binanız için ilgili deprem risk raporunu ve bakanlıktan bu raporla ilgili onayı aldıktan sonra artık Kentsel Dönüşüm kapsamı içerisine girmektedir. Bundan sonra binanızın yıkımı işlemi gerçekleşecek ve tekrar inşa edilecek. Ancak gerçekleştirilecek olan inşa işlemi sırasında Kentsel Dönüşüm ile 3 farklı yol izleyebilirsiniz. Bunlar şu şekildedir:

Eğer binanızda mevcut duruma göre fazla kat sayısı var ise ve fazla çıkılan daireler kat karşılığı sayılacak konumda ise; binanızı buna göre en yüksek payı veren Müteahhit ile kat karşılığı anlaşarak inşa ettirebilirsiniz.
Binanızın imarında mevcut duruma göre fazla kat var ancak bu durum kat karşılığı için yeterli değil ise; eksik kalan kısmı uygun faiz oranı ile Kentsel Dönüşüm kredisi kullanarak yine istediğiniz Müteahhit’e taahhüt karşılığı yaptırabilirsiniz.
Eğer binanızda fazla kat bulunmuyor ise; yine Kentsel Dönüşüm kredisini uygun faiz oranları ile kullanarak istediğiniz Müteahhit’e inşa ettirebilirsiniz.

Öncesi

Sonrası

KENTSEL DÖNÜŞÜM İÇIN ANLAŞMAK İSTEMEYEN HISSEDARA NE OLACAK?

Kentsel dönüşüm sürecine girmiş ve kanunlara göre en az 2/3 çoğunluğun sağlanmış olmasına rağmen, binanın yeniden yapılmasına yanaşmayan hissedarlar Noter Tebligat aracılığıyla apartmanda gerçekleştirilen yönetim kuruluna çağırılmaktadır.

Apartman yönetim kurulu toplantısında anlaşmaya yanaşmayan hisse sahiplerinin hisseleri ilgili kanuna göre açık arttırma yolu ile diğer hisse sahiplerine satılmaktadır. Ancak bu durumda da satın alan olmaz ise; ilgili bakanlık tarafından bu hisseler kamulaştırılmaktadır. Satış işlemi için ilk olarak Lisanslı Gayrimenkul Şirketi tarafından binanın gayrimenkul değeri çıkarılmaktadır. Bu değer üzerinden anlaşmak istemeyen hisse sahiplerinin payları Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne iletilir. Öncelikle binanın kat sahipleri arasında açık arttırma yoluna bu fiyat üzerinden gidilir, eğer burada da sonuç çıkmaz ise; aynı fiyat ile kamulaştırma yoluna gidilir. Açık arttırma yolu ile gerçekleştirilen hisse payı alışverişinde eğer hisseye talip olan kişi ödemeyi zamanında gerçekleştirmez ise; kişinin de mahkemeye gitme hakkı bulunmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Kredisi ve Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı

Kentsel dönüşüm ile riskli görülen ve hasar görmüş eski binalar yeniden inşa edilmektedir. Bu işlem sırasında kat fazlılığı bulunan durumlarda kat karşılığı için uygun faiz oranları ile Kentsel Dönüşüm kredisine başvurulabilmektedir. Böylece alınan kredi ile istenilen Müteahhit’e taahhüt karşılığı bina yaptırabilir.

İmardan dolayı binaya fazlalık gelen katlar için ise; Kentsel Dönüşümde kira yardımı hizmetinden faydalanabilirsiniz. Kira yardımı sizlere 18 ay boyunca, her ay 735 TL olacak biçimde geri ödemesiz şekilde verilmektedir.

Kentsel Dönüşüm kredisi ve Kentsel Dönüşüm kira hizmetlerinin ikisinin birden aynı anda kullanılması mümkün olmamaktadır. Bunlardan sadece 1 tanesi seçilebilir.

Kiracılar İçin Kentsel Dönüşüm Kredisi ve Taşınma Hizmeti

Yeniden inşa edilecek olan binalarda en az 1 yıl kiracı olarak oturmuş olan kişiler; evlerini boşalttıktan sonra başka bir binadan daire almak isterlerse eğer; 100.000 TL’lik Kentsel Dönüşüm kredisini 0.45 ile 0.55 faiz oranları ile kullanabilirler. Geri ödemesini ise; 24 ile 120 ay vade imkanları ile gerçekleştirirler. Bunun yerine 1300 TL geri ödemesiz olacak şekilde taşınma yardımı da alabilirler. Bunun için İl Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne başvurularını yapabilirler.

Binamızın İnşaatı İçin Müteahhit Seçiminde Dikkat Edilmesi Gerekenler, Kullanılacak Kentsel Dönüşüm Kredisi ve Binamızın İnşaat Süreci Nedir?

İşi yaptırmayı düşündüğünüz Müteahhit’in Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Müteahhitlik lisansının olmasına dikkat ediniz.
Müteahhit sizin istediğiniz binayı oluşturabilecek tecrübe, donanım ve ekipmana sahip mi?
Müteahhit’in binanız için ayırdığı öz sermayesi yeterli mi? İnşaat bitene kadar sizlere maddi güvence sunuyor mu?
Kentsel Dönüşüm kredisini kullandığınız ilgili banka tarafından binayı yapacak olan Müteahhit’i yüklenici seçimi çerçevesinde incelemektedir. Bu incelemelerden sonra banka Müteahhit’i onaylar veya aksi durumda sizlere ulaşarak; değiştirmenizi ister.
Banka onayından sonra Müteahhit eski binanızın yıkım işlemini gerçekleştirir ve yeni binanız için inşaat işlemine başlar.
Kullandığınız Kentsel Dönüşüm kredisi denetimli ve kontrollü olarak Müteahhit’e gerekli işlemlerden sonra hak ediş adı altında baka tarafından verilir.
Binanızın yeniden inşa edilmesi sürecinde; projelerin çizilmesi, belediyeden onay alması, inşaat ruhsatının alınması, inşaatın yapımına başlanılması ve yapılan binanızın iskanlı daire tapularının alınması gibi işlemler yer almaktadır. Bu işlemlerin süresi de ortalama 6 katlı bir bina için 12 ay-18 ay arası olmaktadır.

Kentsel Dönüşüm İçin Devlet Tarafından Sağlanan Harç Muafiyetleri ile Vergi Teşvikleri Nelerdir? Kentsel Dönüşümün Avantajları?

Binanızın inşaatını yaptırmak için noterde yaptıracağınız inşaat sözleşmesi ile noter harcı ödemekten kurtulursunuz.
Belediye’de proje onayının alınması ve inşaat yapım ruhsatının alınması için ödeme yapmazsınız.
Tapudaki alım, satım ve veraset harçlarını ödemek zorunda kalmazsınız.
Gayrimenkul satışı esnasında % 8 ile % 18 olan KDV oranından değil; Kentsel Dönüşüm fırsatı ile % 1 KDV oranından işlemlerinizi gerçekleştirirsiniz.

Kentsel Dönüşümün Avantajları

Kentsel Dönüşümün Avantajları Bütün gecekondular, kaçak yapılar ve kat irtifaklı ya da iskanlı binalar Kentsel Dönüşüm fırsatı ile yeniden yapılandırılabilir.
Binadan 1 kişinin talep etmesi durumunda, deprem risk onayı alınırsa; bina Kentsel Dönüşüm sürecine girmiş olur.
Kentsel Dönüşüm kapsamına girmiş olan binalarda 2/3 çoğunluğunun sağlanması; bütün kararların alınabilmesi için yeterlidir.
Eviniz yeniden inşa edilerek, daha dayanıklı ve sağlam bir yapıya bürünür.
Evinizin ve binanızın değeri en azından 1.5-2 kat arasında artacaktır.
Çocuklarınıza da bu sayede daha güvenilir, daha sağlam ve daha dayanıklı bir daire bırakmış olacaksınız.
Yeni yapılacak olan binanızda hiçbir şekilde ısı, su ve yalıtım sorunları ile de karşı karşıya kalmayacaksınız.
Yeni yapılan bina sayesinde mülkünüzün değerini de en az bir 50 yıl daha uzatmış olacaksınız.
Daire sahipleri, uygun faiz oranları ve yüksek vade seçenekleri ile sunulan Kentsel Dönüşüm kredisi sayesinde yeni yapılacak olan binada başka bir dairenin daha sahibi olabilecekler.
Kiracılar da Kentsel Dönüşüm kredisi ile rahatlıkla ev sahibi olabilecekler. Kentsel Dönüşüm hizmeti ile dairenizi yenileyerek, daha kaliteli ve daha yaşanılası bir yapıya da dönüştürmüş olacaksınız.